Con la operación del Tren Interurbano México–Toluca, el valor de la vivienda en la zona de influencia ha incrementado y modificado la dinámica del mercado inmobiliario en los seis municipios mexiquenses por donde transita este medio de transporte, donde la oferta para clases medias disminuyó y en su lugar hay residencias de entre 39 y 55 millones de pesos.
El reciente Plan Parcial de Desarrollo Urbano del Tren México-Toluca “El Insurgente”, que comprende los municipios de Zinacantepec, Toluca, Metepec, San Mateo Atenco, Lerma y Ocoyoacac, indica que, hasta el año pasado, la oferta de vivienda en el polígono de influencia tenía un valor mínimo de 2.3 millones de pesos.
Mientras que hace seis años, partía de 930 mil pesos, lo cual representa un incremento de 147 por ciento, es decir, creció casi 2.5 veces.
En Zinacantepec, Metepec, Lerma y Ocoyoacac el incremento del valor de la vivienda de categoría mediana fue de más del doble, entre 2019 y 2024. En el caso de Toluca, el aumento fue de 35 por ciento y en San Mateo Atenco, de 21 por ciento.
Hasta el año pasado, las viviendas de categoría residencial tenían un valor de hasta 5.5 millones de pesos y las propiedades de lujo llegaron a cotizarse hasta en 55 millones de pesos en las zonas donde hace seis años no superaban los 30 millones de pesos.
Las viviendas de lujo más costosas se encuentran en los municipios de Metepec, Ocoyoacac y Lerma, en los fraccionamientos: San Carlos Club de Golf, La Asunción, Club de Golf los Encinos, Hacienda San Martín y Ex Hacienda Jajalpa.
El valor de la oferta de la vivienda tuvo su mayor crecimiento en Metepec y Ocoyoacac, en gran medida por el incremento de los residenciales plus.
El Plan Parcial de Desarrollo Urbano del Tren México-Toluca señala que en Zinacantepec hay una gran cantidad de terrenos vacíos urbanos en la zona cercana a la estación, que pueden ser desarrollados, pero advierte que este municipio puede ser propenso a la especulación inmobiliaria.
Menos viviendas medianas y más residenciales
Y mientras el precio aumentó en un lapso de cinco años, la oferta de vivienda media disminuyó. En el 2024 casi desapareció de la poligonal del Plan Parcial, de acuerdo con el documento.
Toluca, que antes tenía 44 por ciento de su oferta en esta categoría, cambió a 73 por ciento de vivienda residencial y 27 por ciento en viviendas de lujo. En Metepec, Lerma y Ocoyoacac la vivienda residencial plus tuvo incrementos respecto a 2019, y San Mateo Atenco sólo presentó oferta de vivienda de tipo residencial.
Para conocer la oferta de los productos inmobiliarios habitacionales se realizaron dos sondeos en 2019 y 2024, y para el análisis de los precios de la vivienda en la zona de influencia, se consideró la operación parcial del Tren “El Insurgente” en el Valle de Toluca que comenzó en septiembre de 2023, y la segunda fase de operación a Santa Fe en agosto de 2024, eventos que aceleraron el valor del suelo.
